来源：上海证券报·中国证券网万银鼎信
上证报中国证券网讯（钟黛 记者 操子怡）随着徐汇一宗宅地以超20万元/平方米的楼板价成交，上海第六批次土拍圆满收官。本次土拍历时两天，共成交八块地。该场土拍热度较高，不仅三宗位于核心地段的“黄金地块”收获房企关注，位于外环以外的两宗地块的成交溢价率也较高。
58安居客研究院院长张波表示，本轮上海土拍的高热度表现，特别是徐汇宅地单价创新高，是市场结构性复苏过程中的一个重要信号，验证了优质稀缺资产的价值韧性，也体现了资金和信心正向更具确定性的领域聚集。
徐汇宅地单价刷新纪录
7月25日下午成交的徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块为上海第六批次土拍划上句点。
上海市公共资源交易中心官网显示，该地块东至天平路，南至广元路，西至华山路，北至051-10地块，土地出让面积4705.49平方米，容积率仅1.3，土地用途为普通商品房。
最终万银鼎信，该宗地块以总价12.25亿元成交，成交楼面价200257元/平方米，成交溢价率22.38%。中指研究院指出，这一成交楼面价刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录，超过了静安寺C050101单元095-7地块的成交楼面价162338元/平方米。
地段的稀缺性是该地块“身价”高企的原因。中指研究院上海数据总经理张文静指出，该地块位于051街坊，是风貌别墅地块，享受便利的轨道交通以及丰富的高品质商业，毗邻徐家汇地铁站和交通大学地铁站，与上海头部商圈徐家汇商圈的直线距离约400米。
该地块的竞得者为上海祺祥旺宇置业有限公司。天眼查显示，该公司成立于2025年1月17日，注册资本为155000万元，法定代表人为叶舒祺，并由叶舒祺持有100%的股权。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，该地块面积较小，可打造的新房套数不多，对于品牌开发商来说，若为此组建一个项目团队不太划算。同时，风貌别墅的属性决定了项目的去化速度不会太快，业主方需具备充裕的现金流。
同日，虹口区北外滩地区hk315-11地块开拍。该地块所处的北外滩隶属于上海中央活动区，核心功能定位为商务办公、公共文化、商业服务，将打造浦西天际线，并与陆家嘴超高层建筑群、外滩万国建筑群构成上海中央活动区的“黄金三角”。
该地块吸引了7位竞买人竞拍。最终，绿城房地产集团有限公司以总价64.719亿元竞得该地块，溢价率46.33%。
此前一日万银鼎信，静安区罕见地推出了公开出让的宅地——C050202单元053-b-1地块。该地块被中海企业发展集团有限公司的全资子公司（简称“中海”）以53.63亿元竞得，溢价率10.1%。
卢文曦认为，考虑到该地块住宅与商办相结合的属性，其他房企的出价较为理性，而中海凭借自身做商业运营的优势，以不算高的溢价拿下该宗地块，可收获一定的利润。
此外，中海还以65.25亿元拿下普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块。以此来看，中海一日之内在上海豪掷超百亿。“中海具备融资优势，在上海向来高举高打，倾向于在核心地段拿地，开发高端改善型产品，以收获较好的投资回报。”镜鉴咨询创始人张宏伟评价称。
外环宅地溢价40%
值得一提的是，本次土拍中，两宗外环外的宅地收获较高的热度。张宏伟表示，这反映了在上海外环以外，有实际居住人口和优质配套的地块，有着旺盛的市场需求。
7月25日，杭州旅投房地产开发有限公司联合招商局蛇口工业区控股股份有限公司的全资子公司击败6名对手，以27.297亿元竞得浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块，溢价率40.00%。该地块土地用途为普通商品房，出让面积2.26万平方米，容积率为2.3。
卢文曦表示，该地块所处的唐镇板块发展成熟，轨道交通配套齐全，产业基础好，且有不少其他区域的居住需求外溢至此，因而该板块房价保持坚挺，新房去化情况较好。
另一宗位于外环以外的地块也引来房企激烈竞逐。7月24日，安徽省高速地产集团有限公司以36.89亿元竞得闵行区莘庄社区02单元06-05地块，溢价率约为30%。该地块出让面积为2.62万平方米，容积率为2.5，土地用途为普通商品房。
张宏伟指出，该宗地块位于莘庄和七宝之间，有人口支撑。从城市规划角度看，莘庄是上海2035/2050规划的城市副中心，地铁4条线路在此交汇，未来将有大量人口和产业导入，将是上海产业升级和中心城区产业外溢的重要承接地。此次出让的是纯宅地，无商业办公部分，且有规划前景和实际需求支撑，因此溢价率较高。
同策研究院联席院长宋红卫表示，莘庄板块近两年宅地供应较少，本次出让的地块区位比之前出让的地块位置更好，同时，地块起拍价约为4.3万元/平方米，与该板块约8.2万元/平方米的新房均价形成明显价差，利润预期较好。
“总的来说，上海仍是颇具吸引力的投资市场，各家房企基于自身禀赋和能力边界在此寻找机会，以期谋得一席之地。”卢文曦指出，上海不仅核心地块受追捧，外环以外也存在点状机会，只要产品好、价格匹配度高，就会受到买家青睐。
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